Microposizione: i fattori che fanno il prezzo
Nella valutazione immobiliare si distingue tra macroposizione e microposizione. La macroposizione è il comune: imposte, posti di lavoro, collegamenti, domanda. La microposizione è la particella: soleggiamento, vista, rumore, pendio, vicinato, distanza da trasporti pubblici, scuola e negozi. Due appartamenti nello stesso quartiere possono differire molto nella microposizione, ed è proprio lì che nascono le differenze di prezzo che un acquirente è disposto a pagare.
Il problema: i dati di macroposizione si trovano ovunque. Per la microposizione nel dossier di vendita c’è di solito una frase come «posizione soleggiata e tranquilla con bella vista». È un’affermazione, non una prova.
Documentare il soleggiamento invece di descriverlo
Con i dati 3D ufficiali della Svizzera si può calcolare il soleggiamento di un indirizzo: terreno e montagne dal modello altimetrico, gli edifici vicini da swissBUILDINGS3D, gli alberi dalla nuvola di punti laser. SunPlot ne calcola ogni 10 minuti per tutto l’anno se il sole raggiunge l’oggetto, misurato al colmo dell’edificio. Il risultato sono numeri che meritano un posto nel dossier:
- Ore di sole il 21 dicembre, il 21 giugno e in tutto l’anno.
- Primo e ultimo sole al giorno, come grafico annuale.
- Quota di montagne, terreno, edifici e alberi nell’ombra.
- Vista da ogni facciata e piano, come panoramica con i nomi delle montagne.
- In più rumore, collegamento ai trasporti pubblici, pericoli naturali, zone edificabili, potenziale solare del tetto.
Nel dossier di vendita e nella consulenza
Il rapporto viene creato al computer e porta il proprio logo. Si può condividere come link, mostrare sul tablet o inserire in PDF nel dossier di vendita. Per gli interessati risponde alle domande che arrivano a ogni visita: quando ha sole la terrazza? Cosa si vede dal balcone? L’ombra viene dalla casa vicina o dalla montagna? Quanto rumore c’è sulla strada?
Uso nella pratica
- Vendita: soleggiamento e vista documentati come argomento nel dossier e nell’annuncio.
- Valutazione: corredare i fattori di microposizione con numeri invece che aggettivi.
- Locazione: rendere trasparente la situazione di sole e rumore prima che nascano discussioni.
- Confronto: due oggetti affiancati, stesso calcolo, stessi giorni di riferimento. Incluso nell’abbonamento.
Abbonamento per uffici
Per rapporti regolari ci sono due abbonamenti con rapporti al mese, logo proprio e rapporti comparativi. Dettagli e prezzi nella pagina iniziale.
In breve
Cosa fa parte della microposizione di un immobile?
Soleggiamento, vista, rumore, pendio, vicinato e distanza da trasporti pubblici, scuola e negozi. A differenza della macroposizione, cioè il comune, la microposizione riguarda la singola particella.
Come documento il soleggiamento nel dossier di vendita?
Con un calcolo dai dati 3D ufficiali: terreno, edifici vicini e alberi. SunPlot fornisce ore di sole nei giorni di riferimento e nell’anno, le fonti d’ombra e la vista dalle facciate, con il tuo logo come link, sul tablet o in PDF.
Gli agenti possono confrontare più oggetti?
Sì, in abbonamento. Due indirizzi vengono affiancati con lo stesso calcolo e gli stessi giorni di riferimento. Con il rapporto singolo è un oggetto per rapporto.