Micro-situation : les facteurs qui font le prix
En évaluation immobilière, on distingue macro-situation et micro-situation. La macro-situation, c’est la commune : impôts, emplois, desserte, demande. La micro-situation, c’est la parcelle : ensoleillement, vue, bruit, pente, voisinage, distance aux transports publics, à l’école et aux commerces. Deux logements du même quartier peuvent différer fortement en micro-situation, et c’est précisément là que naissent les différences de prix qu’un acheteur est prêt à payer.
Le problème : les données de macro-situation sont partout. Pour la micro-situation, le dossier de vente contient le plus souvent une phrase comme « situation ensoleillée et calme avec belle vue ». C’est une affirmation, pas une preuve.
Prouver l’ensoleillement au lieu de le décrire
Avec les données 3D officielles de la Suisse, l’ensoleillement d’une adresse peut être calculé : le terrain et les montagnes à partir du modèle altimétrique, les bâtiments voisins à partir de swissBUILDINGS3D, les arbres à partir du nuage de points laser. SunPlot en calcule toutes les 10 minutes sur toute l’année si le soleil atteint l’objet, mesuré au faîte du bâtiment. Le résultat, ce sont des chiffres qui ont leur place dans un dossier :
- Heures d’ensoleillement le 21 décembre, le 21 juin et sur toute l’année.
- Premier et dernier rayon par jour, en graphique annuel.
- Part des montagnes, du terrain, des bâtiments et des arbres dans l’ombre.
- Vue depuis chaque façade et chaque étage, en panorama avec les noms des montagnes.
- Plus le bruit, la desserte en transports publics, les dangers naturels, les zones à bâtir, le potentiel solaire du toit.
Dans le dossier de vente et en entretien de conseil
Le rapport est créé sur l’ordinateur et porte ton propre logo. Il peut être transmis en lien, montré sur tablette ou joint en PDF au dossier de vente. Pour les intéressés, il répond aux questions qui reviennent à chaque visite : quand la terrasse a-t-elle du soleil ? Que voit-on depuis le balcon ? L’ombre vient-elle de la maison voisine ou de la montagne ? Quel est le niveau de bruit côté rue ?
Utilisation en pratique
- Vente : ensoleillement et vue prouvés comme argument dans le dossier et l’annonce.
- Évaluation : étayer les facteurs de micro-situation avec des chiffres au lieu d’adjectifs.
- Location : rendre la situation de soleil et de bruit transparente avant que des discussions ne naissent.
- Comparaison : deux objets côte à côte, même calcul, mêmes dates de référence. Inclus dans l’abonnement.
Abonnement pour bureaux
Pour des rapports réguliers, il existe deux abonnements avec des rapports par mois, ton propre logo et des rapports comparatifs. Détails et prix sur la page d’accueil.
En bref
Qu’est-ce qui fait partie de la micro-situation d’un bien immobilier ?
L’ensoleillement, la vue, le bruit, la pente, le voisinage et la distance aux transports publics, à l’école et aux commerces. Contrairement à la macro-situation, c’est-à-dire la commune, la micro-situation concerne la parcelle individuelle.
Comment prouver l’ensoleillement dans le dossier de vente ?
Par un calcul à partir des données 3D officielles : terrain, bâtiments voisins et arbres. SunPlot fournit les heures d’ensoleillement aux dates de référence et sur l’année, les sources d’ombre et la vue depuis les façades, avec ton propre logo, en lien, sur tablette ou en PDF.
Les courtiers peuvent-ils comparer plusieurs objets ?
Oui, avec l’abonnement. Deux adresses sont placées côte à côte avec le même calcul et les mêmes dates de référence. Avec le rapport individuel, c’est un objet par rapport.