Mikrolage: die Faktoren, die den Preis machen
In der Immobilienbewertung wird zwischen Makrolage und Mikrolage unterschieden. Die Makrolage ist die Gemeinde: Steuern, Arbeitsplätze, Anbindung, Nachfrage. Die Mikrolage ist die Parzelle: Besonnung, Aussicht, Lärm, Hanglage, Nachbarschaft, Distanz zu ÖV, Schule und Einkauf. Zwei Wohnungen im selben Quartier können sich in der Mikrolage stark unterscheiden, und genau dort entstehen die Preisunterschiede, die ein Käufer zu zahlen bereit ist.
Das Problem: Makrolage-Daten gibt es überall. Für die Mikrolage steht im Verkaufsdossier meist ein Satz wie «sonnige, ruhige Lage mit schöner Aussicht». Das ist eine Behauptung, kein Beleg.
Besonnung belegen statt beschreiben
Mit den amtlichen 3D-Daten der Schweiz lässt sich die Besonnung einer Adresse berechnen: das Gelände und die Berge aus dem Höhenmodell, die Nachbargebäude aus swissBUILDINGS3D, die Bäume aus der Laserscanning-Punktwolke. SunPlot rechnet daraus alle 10 Minuten übers ganze Jahr, ob die Sonne das Objekt erreicht, gemessen am First des Gebäudes. Das Ergebnis sind Zahlen, die in ein Dossier gehören:
- Sonnenstunden am 21. Dezember, 21. Juni und übers ganze Jahr.
- Erste und letzte Sonne pro Tag, als Jahresgrafik.
- Anteil von Bergen, Gelände, Gebäuden und Bäumen am Schatten.
- Aussicht von jeder Fassade und Etage, als Rundumsicht mit Bergnamen.
- Dazu Lärm, ÖV-Erschliessung, Naturgefahren, Bauzonen, Solarpotenzial des Dachs.
Im Verkaufsdossier und im Beratungsgespräch
Der Bericht wird am Computer erstellt und trägt das eigene Logo. Er lässt sich als Link weitergeben, auf dem Tablet zeigen oder als PDF ins Verkaufsdossier legen. Für Interessenten beantwortet er die Fragen, die in jeder Besichtigung kommen: Wann hat die Terrasse Sonne? Was sieht man vom Balkon? Kommt der Schatten vom Nachbarhaus oder vom Berg? Wie laut ist es an der Strasse?
Einsatz in der Praxis
- Verkauf: belegte Besonnung und Aussicht als Argument im Dossier und im Inserat.
- Bewertung: Mikrolage-Faktoren mit Zahlen statt Adjektiven hinterlegen.
- Vermietung: Sonnen- und Lärmsituation transparent machen, bevor Diskussionen entstehen.
- Vergleich: zwei Objekte nebeneinander, gleiche Berechnung, gleiche Stichtage. Im Abo enthalten.
Abo für Büros
Für regelmässige Berichte gibt es zwei Abos mit Berichten pro Monat, eigenem Logo, Vergleichsberichten. Details und Preise stehen auf der Startseite.
Kurz beantwortet
Was gehört zur Mikrolage einer Immobilie?
Besonnung, Aussicht, Lärm, Hanglage, Nachbarschaft und die Distanz zu ÖV, Schule und Einkauf. Im Unterschied zur Makrolage, also der Gemeinde, betrifft die Mikrolage die einzelne Parzelle.
Wie belege ich die Besonnung im Verkaufsdossier?
Mit einer Berechnung aus amtlichen 3D-Daten: Gelände, Nachbargebäude und Bäume. SunPlot liefert Sonnenstunden an den Stichtagen und übers Jahr, die Schattenquellen und die Aussicht von den Fassaden, mit eigenem Logo als Link, auf dem Tablet oder als PDF.
Können Makler mehrere Objekte vergleichen?
Ja, im Abo. Zwei Adressen werden mit derselben Berechnung und denselben Stichtagen nebeneinandergestellt. Beim Einzelbericht ist es ein Objekt pro Bericht.